去库存大招又来了？央媒透露楼市一个好消息，释放什么重要信号？

真亦假

不得不说，最近楼市的好消息太少了。网上尽是各种楼市负面消息，如谁谁房子亏了多少，这里房价降了，那里房子卖不动了。于是乎，越来越多的专家、学者呼吁出台更多措施拯救楼市，否则，对我们拉动内需、促进经济发展不利，再晚就来不及了。

看专家们的态度，似乎国家不懂得这些，不了解市场的具体情况。实际上，关注楼市的应该知道，我们今年的楼市优化措施超过250次，基本都是渐进式放宽、放松的。比如降低房贷利率、税费减免、发放购房补贴、房票安置、提高公积金贷款额度等等。专家着急就急在，为啥不能一步到位？答案显然是不可能的。


其实这是一个很浅显的道理。治大国，若烹小鲜，像楼市这么敏感、这么复杂的市场，如果一开始就用大招。那问题就来了，如果真把市场搞得非常火爆，这个时候你是压还是不压？压，必然付出很大的代价，不压，那此前去房地产杠杆的努力就功亏一篑，房地产风险还没出清又积累新的债务、金融风险，真要重蹈日本90年代初房地产市场崩盘的覆辙吗？

所以，我们可看到，国家对楼市的管控一直都非常慎重，针对市场的变化，一直在进行细调微调。一些关键性的环节、影响，都洞察秋毫。我们都知道，新房与二手房市场一直是联动的，是一荣俱荣、一损俱损的关系。今年4月份以后楼市明显降温，新房环比数据出现较大幅度回落，除了前期积累的客户被消化原因外，另一个最重要的原因就是二手房挂牌量过高，库存太大。针对此问题，央媒日前透露了一个楼市好消息，这8个城市的业主先有福了。


央媒经济日报日前在《稳定房地产市场仍需持续发力》一文中，用了两段文字阐述“建设长租市场”：

央行已设立额度为1000亿元的“租赁住房贷款支持计划”，采取“先贷后借”直达机制，按季度发放，支持相关金融机构于2023年底前，向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市发放租赁住房购房贷款。

“工商银行密切跟进8个试点城市实施方案的落地情况，积极给予融资支持，目前已在济南落地首笔‘租赁住房贷款支持计划’的贷款投放工作。”中国工商银行公司金融业务部相关负责人表示，下一步，将积极探索长租房市场金融服务，运用政策性金融工具，按照市场化原则，为试点城市的经营主体收购存量住房提供长期贷款支持。

都知道，建设长租市场已经提了好几年了，主要针对房价较高、青年住房问题突出的城市而实行的计划。但这次不同的是，没有提新建长租房，而是为试点城市收购存量房提供长期贷款支持。力度非常之大，8个试点提供的租赁房贷款就达到1000亿元，可以简单概算一下，当试点经验成熟后铺开的话，仅央行投入的资金起码也在万亿元之上，如果再算上地方、社会的自有资金，那将是数万亿元的资金池子，给市场带来的变化必将是显而易见的。


为什么这次不是通过棚改、货币安置去新房库存，而是另辟蹊径开启去存量房库存新招，释放了什么重要楼市信号？

啥叫存量房？就是有房产证的二手房，我们在各中介平台看到的挂牌房子基本就属于存量房，广义上来说，不居住的二手房都属于存量房。通过用市场的方式购买二手房作为长租房有两个好处：

一是我们的存量房已经足够多，如果还去新房库存的话，只会让开发商越建越多，终究是增加了市场的总库存，解决不了根本问题，到最后受拖累的还是市场。二是不易引起市场过度反应，不少人对此前楼市去库存还心有余悸，牵涉的主体太多，环节不好把控，而且代价巨大，开发商、拆迁主体、银行等等各方都是需要很大的成本，过手留油就是这个道理。通过直接购买二手存量房，就是一个签订买卖合同、交易过户的问题，除了一点税费，基本不会有其他成本。

这里还需要注意一个字眼，即“按照市场化原则”。顾名思义，就是通过市场在资源配置中发挥决定作用，随行就市。翻译成白话就是，在合适的时候在市场上购买二手房用作租赁，一是指按市场价买，二是从市场上买。不过，按照楼市平稳原则，国家不可能在房价较高、市场较热的时候购买，应该是在市场较冷、二手房挂牌量较多的情况下实施。从这个意义上讲，国家购买二手存量房，可发挥调节楼市冷热的作用，作为楼市长效机制建设的政策储备工具之一。


给这8个试点城市二手房业主带来的好处是显而易见的。

众所周知，当市场低迷时，二手房业主变现比较难，一些改善置换都不能顺利进行。某全国连锁的大型中介平台数据显示，这8个城市的二手房挂牌量着实不小，处于历史高位，而且有继续增加的趋势。截至5月底，二手房挂牌量方面，重庆主城20万套，济南18万套，郑州27万套，成都19万套，青岛主城10万套，天津17万套等等，二手存量房挂牌量均超过了10万套大关。毫无疑问，这些城市的二手房到了该化解的关头了。

通过市场价方式去化二手房库存，有利于急卖业主变现，为市场提供租赁房源同时，又可把改善客户引导到新房市场，达到二手房和新房市场共振，有利于巩固当下楼市回暖成果，延续回暖走势。

我们的如果联想到前一段时间国家对房产中介整顿，包括降低中介费、实行买卖方双边收费，均是为盘活存量房市场，让购房者愿意出手，让巨量的二手房挂牌量降下来，最终实现活跃市场的目标。有理由相信，随着针对二手房市场的组合拳实施，楼市的活跃度会有提升。


总结一下：试点购买存量房去化楼市存困，不可能一蹴而就，从试点到全面铺开需要一个过程。而且正如前面所述，虽然对二手房业主有利，但当市场回暖到一定程度，到楼市能够自身造血、良性循环后，完全可以调节收购节奏，毕竟，房住不炒，保持房地产市场健康平稳发展的大方向不会改变。还是那句老话，有些老旧房，能变现就不错了，切不可错过机会。对整体市场而言也不用悲观，毕竟，平稳是主基调，当市场过于弱的话，有的是措施来修正，随着我们对楼市调控经验越发成熟，料我们的楼市不可能出现大起大落的情况，看中的好房子该买还是买，没必要过于纠结。